ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย หนึ่งในผู้ให้บริการด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศ เผยผลการวิเคราะห์อัตราการเติบโตและการขยายพื้นที่อุตสาหกรรมในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2566 ที่ผ่านมา ท่ามกลางสถานการณ์วิกฤตเศรษฐกิจชะลอตัว และภาวะเงินเฟ้นที่เกิดขึ้นมาอย่างต่อเนื่อง ทั้งภาพรวมพื้นที่อุตสาหกรรมของประเทศไทยกลับเติบโตสวนกระแสกว่า 12% โดยได้รับอนิสงค์จากกลยุทธ์ Plus One ของประเทศจีน
สาระสำคัญ
จำนวนการขายพื้นที่อุตสาหกรรมในประเทศไทยช่วงครึ่งปีแรกของปี 2566 เติบโตอย่างมีนัยสำคัญจากความต้องการชิ้นส่วนอิเล็กทรอนิกส์ขั้นสูงและรถยนต์ไฟฟ้า อีกทั้งยังได้รับประโยชน์จากกลยุทธ์จีน Plus One ทำให้บริษัทบางแห่งย้ายฐานการผลิตมายังประเทศไทย แต่ก็ยังมีความท้าทายรออยู่ข้างหน้า เช่น อุปสงค์ที่ซบเซาทั่วโลกและอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มสูงขึ้น
ภาพรวมเศรษฐกิจ
จากรายงานของธนาคารโลกประจำประเทศไทย เศรษฐกิจไทยขยายตัวที่ 2.7% ในไตรมาสที่ 1 ปี 2566 จากอุตสาหกรรมภายในประเทศและการท่องเที่ยว การฟื้นตัวของเศรษฐกิจยังคงตามหลังประเทศอื่นๆในอาเซียน
ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2566 ประเทศไทยมีการส่งออกสินค้าและบริการเพิ่มขึ้น 8.5% แซงหน้าการนำเข้าที่เพิ่มขึ้นเพียง 3.5% ทำให้บัญชีเดินสะพัดเกินดุล แตะระดับสูงสุดในรอบกว่าสองปีที่ 3% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) การใช้จ่ายเพื่อการบริโภคภาคเอกชนยังคงแข็งแกร่งโดยขยายตัวที่ 5.4% จากตลาดแรงงานที่แข็งแกร่งและจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติจำนวนมากที่เดินทางเข้ามาในประเทศไทย นอกจากนี้ การลงทุนในสินทรัพย์ภาคการผลิตยังขยายตัว 3.1% จากการลงทุนในเครื่องมือก่อสร้าง เครื่องจักร และจากปริมาณการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ที่พุ่งสูงขึ้น ขณะที่การใช้จ่ายเพื่อการบริโภคของรัฐบาลลดลง 6.2% เนื่องจากค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับโควิดลดลงเป็นอย่างมาก ถึงแม้ภาพรวมเศรษฐกิจไทยฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป แต่ก็ยังตามหลังประเทศอาเซียนหลักอื่นๆ เช่น เวียดนาม มาเลเซีย และอินโดนีเซีย เนื่องจากต้องพึ่งพาปัจจัยภายนอกเป็นอย่างมาก โดยเฉพาะด้านการค้าและการท่องเที่ยว
จากข้อมูลรายงานของกระทรวงพาณิชย์ (MOC) อัตราเงินเฟ้อทั่วไปเพิ่มขึ้น 0.2% ในเดือนมิถุนายน 2566 โดยมีค่าเฉลี่ยทั้งปีอยู่ที่ 2.49% นับเป็นเดือนที่ 6 ติดต่อกันที่อัตราเงินเฟ้อชะลอตัวลง เนื่องจากราคาอาหารปรับตัวเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อย ราคาพลังงานเชื้อเพลิงลดลงเป็นอย่างมาก และฐานที่สูงขึ้นจากปีก่อนหน้า อัตราเงินเฟ้อพื้นฐานแสดงรูปแบบที่คล้ายคลึงกัน แตะระดับ 1.3% แต่ยังคงอยู่เหนือค่าเฉลี่ยก่อนเกิดโรคระบาดที่ต่ำกว่า 1% ขณะที่แรงกดดันด้านเงินเฟ้อยังคงมีอยู่ ธนาคารกลางยังคงแนวทางการปรับนโยบายการเงินให้กลับสู่ระดับปกติอย่างค่อยเป็นค่อยไปเพื่อจัดการกับภาวะเงินเฟ้อและส่งเสริมการฟื้นตัวของเศรษฐกิจในเวลาเดียวกัน
เดือนพฤษภาคม 2566 ดัชนีผลผลิตอุตสาหกรรม (MPI) ของไทยทรงตัวที่ 94% ไม่เปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับสิ้นปี 2565 การเติบโตของเศรษฐกิจโลกคาดว่าจะชะลอตัวในปี 2566 จากปัจจัยต่างๆ เช่น การคุมเข้มทางการเงินเนื่องจากระดับหนี้ทั่วโลกอยู่ที่ 270% ของ GDP โลก ในส่วนของภาคการผลิตภายในประเทศ ค่า MPI ได้รับผลกระทบจากระดับการผลิตที่ลดลงในบางอุตสาหกรรม เช่น ฮาร์ดดิสก์ไดร์ฟ (HDD) และผลิตภัณฑ์เคมี อย่างไรก็ตามยังคงมีสัญญาณการเติบโตเชิงบวกในอุตสาหกรรมยานยนต์และผลิตภัณฑ์ปิโตรเลียม
ในขณะเดียวกันปริมาณการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ที่ได้รับอนุมัติโดยสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) เพิ่มขึ้นเป็นอย่างมากในไตรมาสที่ 1 ปี 2566 ทั้งในแง่ของจำนวนโครงการและมูลค่าการลงทุน มีจำนวนโครงการที่ได้รับอนุมัติทั้งสิ้น 613 โครงการ เพิ่มขึ้นจาก 327 โครงการในช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว และมูลค่าการลงทุนเพิ่มขึ้นเป็นอย่างมากถึง 171% เป็น 2.4 แสนล้านบาท ภาคอุตสาหกรรมที่ทำให้มูลค่าการลงทุนเพิ่มขึ้นมากที่สุด ได้แก่ อุตสาหกรรมเครื่องใช้ไฟฟ้าและอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์ โดยเฉพาะโซล่าเซลล์และอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์อัจฉริยะ ซึ่งมีอัตราการเติบโตโดดเด่นอยู่ที่ 264% และมีมูลค่าการลงทุน 7.5 หมื่นล้านบาทในไตรมาสที่ 1 ปี 2566 อุตสาหกรรมอื่นๆที่ทำให้มูลค่าการลงทุนเพิ่มขึ้นเป็นอย่างมากรองลงมา ได้แก่ อุตสาหกรรมยานยนต์และดาต้าเซ็นเตอร์
ในช่วงห้าเดือนแรกของปี 2566 การซื้อขายโรงงานในประเทศไทยชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด จำนวนโรงงานที่เปิดใหม่และขยายกิจการลดลง 20% เมื่อเทียบกับปี 2565 โดยอยู่ที่ 787 แห่ง ในขณะที่จำนวนโรงงานที่หยุดดำเนินการก็ลดลงอย่างมากเช่นกัน โดยลดลงถึง 30% เหลืออยู่เพียง 227 แห่ง
พื้นที่เพื่อการอุตสาหกรรม
อุปทาน
ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2566 การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (IEAT) ได้อนุมัติโครงการใหม่ 2 โครงการ ได้แก่ นิคมอุตสาหกรรมเอเพ็กซ์ กรีน และนิคมอุตสาหกรรมหนองละลอก ส่งผลให้จำนวนพื้นที่อุตสาหกรรมเพื่อขายหรือให้เช่าในนิคมอุตสาหกรรม เขตอุตสาหกรรม และสวนอุตสาหกรรม เพิ่มขึ้น 1.8% หรือ 3,215 ไร่ รวมพื้นที่ทั้งหมด 177,324 ไร่
การกระจายตัวของอุปทาน
พื้นที่เพื่อการอุตสาหกรรมในประเทศไทยยังคงกระจุกตัวอยู่ในเขตระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ด้วยส่วนแบ่งตลาด 64% นำโดยจังหวัดระยอง ที่มีส่วนแบ่งตลาดเป็นลำดับหนึ่ง 39% ตามมาด้วยชลบุรี 19% และฉะเชิงเทรา 6% ภาคกลางครองส่วนแบ่งตลาดใหญ่เป็นอันดับสองที่ 16% โดยอันดับหนึ่งในภาคกลาง ได้แก่ จังหวัดอยุธยา 7% ปทุมธานี 4% และสระบุรี 3% ในภาคอื่นๆ สมุทรปราการและนครราชสีมาเป็นจังหวัดหลัก ครองส่วนแบ่งตลาดที่ 4% และ 3% ของพื้นที่เพื่อการอุตสาหกรรมทั้งหมด ตามลำดับ
ในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 EEC เป็นพื้นที่เดียวที่มีอุปทานรวมเพิ่มขึ้นที่ 2.9% เมื่อเทียบกับครึ่งปีก่อนหน้านี้ คิดเป็นพื้นที่ทั้งหมด 113,269 ไร่
อุปสงค์
ความต้องการพื้นที่เพื่อการอุตสาหกรรมในครึ่งแรกของปี 2566 มีแนวโน้มในเชิงบวก โดยคิดเป็นพื้นที่ขายหรือให้เช่ารวม 4,422 ไร่ เพิ่มขึ้นอย่างแข็งแกร่งที่ 12% จากช่วงครึ่งหลังของปี 2565 ความต้องการที่เพิ่มขึ้นส่วนใหญ่ได้รับแรงหนุนจากอุตสาหกรรมหลัก เช่น ยานยนต์และการขนส่ง เหล็กและผลิตภัณฑ์โลหะ ยาง พลาสติก และหนังเทียม
ในแง่ภูมิศาสตร์ พื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) มีการทำธุรกรรมมากที่สุด โดยมีการทำธุรกรรมรวมกว่า 3,756 ไร่ หรือ 85% ของธุรกรรมทั้งหมด โดยธุรกรรมที่สำคัญคือ BYD ผู้ผลิตรถยนต์ไฟฟ้ารายใหญ่จากประเทศจีน ซื้อที่ดินขนาดใหญ่ 600 ไร่ในนิคมอุตสาหกรรมดับบลิวเอชเอ ระยอง 36 นอกเขต EEC มีการขายหรือเช่าพื้นที่ 666 ไร่ โดยมีความต้องการเพิ่มขึ้นในจังหวัดสมุทรปราการและปราจีนบุรี
อัตราการครอบครองในตลาดปรับตัวเพิ่มขึ้น 0.4% อยู่ที่ 81.5% เป็นที่น่าสังเกตว่าไม่มีภูมิภาคใดที่มีอัตราการครอบครองลดลง ในบรรดาภูมิภาคหลัก เขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีการขยายตัวที่แข็งแกร่ง เพิ่มขึ้น 2% ต่อครึ่งปี การครอบครองในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และภาคกลางทรงตัวที่ 80% และ 91.6% ตามลำดับ
ราคาเสนอขาย
ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2566 ราคาเสนอขายเฉลี่ยของพื้นที่เพื่อการอุตสาหกรรมเพิ่มขึ้นอย่างมากที่ 3.1% ขึ้นไปแตะ 5.9 ล้านบาทต่อไร่ การเพิ่มขึ้นของราคาในปีนี้เริ่มกลับไปสู่แนวโน้มการเติบโตที่ควรจะเป็น หลังจากที่อัตราการเติบโตช้าลงในปีที่แล้ว ในบรรดาภูมิภาคการผลิตหลัก 3 แห่งนั้น กรุงเทพฯและปริมณฑล (BMR) ราคาพุ่งขึ้นสูงสุดที่ 8.6% เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และภาคกลาง ราคาเพิ่มขึ้นที่ 2.5% และ 2.4% ตามลำดับ
ในเขต EEC ช่วงราคาเสนอขายยังคงกว้างที่สุดในบรรดาตลาดทั้งหมด ตั้งแต่ 2.5 ถึง 12.5 ล้านบาทต่อไร่ สะท้อนให้เห็นถึงความหลากหลายของปัจจัยทางภูมิศาสตร์และลอจิสติกส์ในภูมิภาค ส่วนราคาสูงสุดที่บันทึกไว้คือที่นิคมอุตสาหกรรมเจโมโปลิส สมุทรปราการ ที่ราคา 16.0 ล้านบาทต่อไร่
แนวโน้ม
ในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 อุตสาหกรรมการผลิตของไทยมีการเติบโตอย่างมากโดยเฉพาะในพื้นที่เพื่อการอุตสาหกรรมซึ่งได้แรงหนุนจากความต้องการที่เพิ่มขึ้นในอุตสาหกรรมต่างๆ โดยเฉพาะการขยายตัวของภาคส่วนต่างๆ เช่น อุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์ขั้นสูงและรถยนต์ไฟฟ้า (EVs) ซึ่งมีบทบาทสำคัญในการกระตุ้นความต้องการพื้นที่เพื่อการอุตสาหกรรม และก่อให้เกิดอุปสงค์ในอนาคต จะเห็นได้จากจำนวนใบสมัครเพื่อขอรับการสนับสนุนจากBOIในอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์ที่เพิ่มขึ้นถึง 7 เท่าในช่วงห้าเดือนแรกของปี 2566 โดยเฉพาะอย่างยิ่งอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์อัจฉริยะและเครื่องใช้ไฟฟ้า
นอกจากนี้เรายังสังเกตเห็นบริษัทรถยนต์ไฟฟ้าหลายแห่งเลือกประเทศไทยเป็นฐานการผลิต รวมถึงบริษัทชื่อดังอย่าง MG, BYD, GWM, Foxconn, GAC AION และล่าสุด Neta ของ Hozon การลงทุนที่โดดเด่นเหล่านี้เน้นย้ำถึงความสำคัญของประเทศไทยในอุตสาหกรรมรถยนต์ไฟฟ้า และตอกย้ำถึงจุดขายในฐานะทำเลทองของการผลิตรถยนต์ไฟฟ้า
กลยุทธ์จีน Plus One เริ่มเป็นที่ยอมรับอย่างแพร่หลายเนื่องจากความขัดแย้งทางการค้าระหว่างสหรัฐฯ และจีน และความตึงเครียดระหว่างจีนกับไต้หวัน สร้างโอกาสการดึงดูดบริษัทต่างชาติที่กำลังมองหาที่ตั้งโรงงานนอกประเทศให้กับประเทศใกล้เคียง ประเทศไทยอยู่ในจุดยุทธศาสตร์ที่ดีที่จะได้รับประโยชน์จากการเปลี่ยนแปลงภายในภูมิภาค เนื่องจากไทยมีอุตสาหกรรมการผลิตที่มั่นคงและมีโครงสร้างพื้นฐานที่แข็งแกร่ง ตัวอย่างบริษัทที่โดดเด่นที่มีการกระจายฐานการผลิต ได้แก่ โซนี่ ได้ย้ายฐานการผลิตกล้องดิจิทัลเกือบทั้งหมดจากประเทศจีนมายังประเทศไทย อีกบริษัทหนึ่งคือพานาโซนิค ซึ่งได้รวมและย้ายสายการผลิตสำหรับอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์ไฮเทคอัจฉริยะ เช่น Programmable Logic Controllers (PLC) (คอมพิวเตอร์เฉพาะที่ใช้ในระบบอุตสาหกรรมอัตโนมัติเพื่อควบคุมและตรวจสอบเครื่องจักรและกระบวนการต่างๆ) สวิตช์อัตโนมัติ และผลิตภัณฑ์สาระบันเทิงจากจีนมาประเทศไทย
ในช่วงที่เหลือของปี 2566 ธนาคารแห่งประเทศไทยคาดการณ์ว่าอัตราเงินเฟ้อจะลดลงควบคู่ไปกับการเติบโตทางเศรษฐกิจอย่างค่อยเป็นค่อยไปเนื่องจากอุปสงค์ทั่วโลกที่ซบเซา สิ่งสำคัญอีกประการหนึ่งคือติดตามการเปลี่ยนแปลงทางการเมืองอย่างใกล้ชิด ซึ่งรวมถึงการจัดตั้งรัฐบาลชุดใหม่และทิศทางการปรับขึ้นของค่าจ้าง สำหรับภาคส่วนอุตสาหกรรม มีการเน้นย้ำเรื่องพลังงานสีเขียวมากขึ้น ประกอบกับนักลงทุนต่างชาติมีเป้าหมายส่งเสริมความยั่งยืนของอุตสาหกรรม ถึงแม้ว่ากระแสพลังงานสีเขียวอยู่ในช่วงเริ่มต้น แต่ก็มีความคืบหน้าบางอย่างที่เห็นเด่นชัดคือ การผสานรวมโซล่าเซลล์เข้ากับระบบไมโครกริดในนิคมอุตสาหกรรมบางแห่ง ทำให้สามารถผลิตไฟฟ้าสะอาดและกักเก็บไฟฟ้าได้ ซึ่งช่วยลดการพึ่งพาโครงข่ายไฟฟ้าหลัก มาตรการเหล่านี้ผสานกับความคิดริเริ่มด้านนี้จะก่อให้เกิดความก้าวหน้าและทำให้ภาคอุตสาหกรรมของประเทศไทยมีความโดดเด่นมากขึ้นในอนาคตอันใกล้
