สถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติได้ผ่านพ้นจุดต่ำสุดในไตรมาส 3 ปี 2564 มาแล้ว แต่ในไตรมาส 4 ปี 2564 ยังคงชะลอตัวเมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อนหน้า เนื่องจากมีการแพร่ระบาดของโควิดสายพันธุ์ใหม่ สายพันธุ์ Omicron ซึ่งส่งผลให้รัฐบาลจีน ซึ่งเป็นสัญชาติที่เป็นกำลังซื้อหลักของตลาดห้องชุดในประเทศไทยในช่วงหลายปีที่ผ่านมา มีการจำกัดการออกหนังสือเดินทาง โดยจะออกให้กับผู้ที่มีความจำเป็นที่ต้องเดินทางไปต่างประเทศ ด้วยวัตถุประสงค์เพื่อการศึกษา การทำงาน และการทำธุรกิจ เท่านั้น และจะระงับการออกหนังสือเดินทาง สำหรับการเดินทางที่ไม่มีความจำเป็น เนื่องจากสถานการณ์การแพร่ระบาดโรคโควิดในต่างประเทศ ยังคงรุนแรง และการเดินทางข้ามพรมแดน ก่อให้เกิดความเสี่ยงสูง เนื่องจาก รัฐบาลจีนยังคงยึดมั่นในแนวทาง “ผู้ติดเชื้อโควิด-19 เป็นศูนย์” ส่งผลให้มีการดำเนินมาตรการควบคุมการแพร่ระบาดโรคโควิด-19 ที่เข้มงวดต่อไป
1. จำนวนหน่วย มูลค่า และพื้นที่ห้องชุดที่โอนกรรมสิทธิ์ให้คนต่างชาติ
ภาพรวมสถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติ ทั่วประเทศ ในไตรมาส 4 ปี 2564 มีจำนวน 2,073 หน่วย ลดลงร้อยละ -20.1 จากช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) แต่มีจำนวนหน่วยสูงกว่าค่าเฉลี่ย 2 ปี ในช่วง COVID-19 (ปี 2563 – 2564) ที่มีจำนวน 2,061 หน่วย/ไตรมาส (ดูแผนภูมิที่ 1 – 2) โดยมีมูลค่าการโอนห้องชุดรวม 9,888 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -22.5 จากช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) แต่ทั้งนี้ มูลค่าการโอนในไตรมาสนี้ ยังคงสูงกว่าค่าเฉลี่ย 2 ปี ในช่วง COVID-19 ที่มีมูลค่า 9,668 ล้านบาท/ไตรมาส (ดูแผนภูมิที่ 3 – 4)
ด้านพื้นที่ห้องชุดที่คนต่างชาติโอนกรรมสิทธิ์ในไตรมาสนี้ รวม 92,043 ตารางเมตร ลดลงร้อยละ -12.8 จากช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) พื้นที่ห้องชุดที่โอนในไตรมาสนี้ สูงกว่าค่าเฉลี่ย 2 ปี ในช่วง COVID-19 ที่มีพื้นที่ 87,075 ตารางเมตร/ไตรมาส (ดูแผนภูมิที่ 5 – 6)
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวถึงทิศทางความเปลี่ยนแปลงของการโอนกรรมการห้องชุดของคนต่างชาติว่า จากจำนวนหน่วย มูลค่า และพื้นที่การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติในไตรมาส 4 ปี 2564 ที่มีจำนวนสูงกว่าค่าเฉลี่ย 2 ปี ในช่วง COVID-19 รวมทั้งเมื่อเปรียบเทียบกับข้อมูลของไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) พบว่า มีการขยายตัวเพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วย มูลค่า และพื้นที่การโอนกรรมสิทธิ์ แสดงให้เห็นว่า สถานการณ์การโอนห้องชุดของคนต่างชาติ ได้ผ่านพ้นจุดต่ำสุดในไตรมาส 3 ปี 2564 มาแล้ว
ภาพรวมในปี 2564 ทั้งปี การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติ ทั่วประเทศ มีทิศทางและแนวโน้มที่ขยายตัวเพิ่มขึ้นจากปี 2563 หลังจากชะลอตัวมาตั้งแต่ปี 2562 แม้ว่าจะมีจำนวน 8,198 หน่วย ลดลงร้อยละ -1.1 เมื่อเทียบกับปี 2563 (YoY) แต่เป็นการชะลอตัวที่มีอัตราที่ลดลง โดยมีมูลค่าการโอน รวม 39,610 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 5.0 และมีพื้นที่ห้องชุดที่โอนทั้งหมด รวม 355,315 ตารางเมตร เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.1 เมื่อเทียบกับปี 2563 (YoY) (ดูแผนภูมิที่ 7)
แผนภูมิที่ 7 การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติและอัตราขยายตัว YoY ทั่วประเทศ ปี 2561 – 2564
2.สัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติ
จำนวนหน่วยที่โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติในไตรมาส 4 ปี 2564 มีสัดส่วนร้อยละ 7.7 ในขณะที่เป็นการโอนให้คนไทยร้อยละ 92.3 จำนวนหน่วยโอนให้คนต่างชาติมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ซึ่งมีสัดส่วนร้อยละ 6.6 ในขณะที่มูลค่าห้องชุด มีสัดส่วนร้อยละ 13.7 เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ซึ่งมีสัดส่วนร้อยละ 13.3 ส่วนพื้นที่ห้องชุด มีสัดส่วนร้อยละ 9.8 เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ซึ่งมีสัดส่วนร้อยละ 8.2 (ดูแผนภูมิที่ 8 – 10)
ในปี 2564 ทั้งปี การโอนห้องชุดให้ชาวต่างชาติในด้านจำนวนหน่วยมีสัดส่วนร้อยละ 9.1 เพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าซึ่งมีสัดส่วนร้อยละ 6.8 ในขณะที่มูลค่ามีสัดส่วนร้อยละ 15.6 เพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าซึ่งมีสัดส่วนร้อยละ 12.1 และพื้นที่ห้องชุดมีสัดส่วนร้อยละ 11.3 เพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าซึ่งมีสัดส่วนร้อยละ 8.4 (ดูแผนภูมิที่ 11)
แผนภูมิที่ 11 สัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติ ทั่วประเทศ ปี 2561 – 2564
3.เปรียบเทียบสัดส่วนห้องชุดใหม่และห้องชุดมือสอง
ในไตรมาส 4 ปี 2564 คนต่างชาติโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดมือสองเป็นสัดส่วนร้อยละ 30.1 หรือคิดเป็นอัตราส่วนห้องชุดมือสองต่อห้องชุดใหม่ประมาณ 1 : 2 ทั้งนี้ สัดส่วนห้องชุดมือสองมีการโอนเพิ่มมากขึ้นอย่างต่อเนื่องติดต่อกัน 4 ไตรมาส นับตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2564 และเป็นสัดส่วนที่สูงที่สุดในรอบ 13 ไตรมาส นับตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 2561 ในขณะที่มูลค่าและพื้นที่ของห้องชุดมือสองก็มีแนวโน้มไปในทิศทางเดียวกันกับจำนวนหน่วย (ดูแผนภูมิที่ 12 – 14)
ในปี 2564 ทั้งปี จำนวนห้องชุดมือสองที่โอนกรรมสิทธิ์ให้ชาวต่างชาติมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยจำนวนหน่วยมีสัดส่วนร้อยละ 24.9 เพิ่มขึ้นจากปีก่อนซึ่งมีสัดส่วนร้อยละ 19.5 ในขณะที่มูลค่ามีสัดส่วนร้อยละ 21.7 เพิ่มขึ้นจากร้อยละ 16.0 และพื้นที่ห้องชุดมีสัดส่วนร้อยละ 33.1 เพิ่มขึ้นจากร้อยละ 27.2 (ดูแผนภูมิที่ 15)
4.ระดับราคาห้องชุดที่เป็นที่นิยมของคนต่างชาติ
ในไตรมาส 4 ปี 2564 ห้องชุดที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้คนต่างชาติมากที่สุด จะอยู่ในช่วงราคาไม่เกิน 3.00 ล้านบาท โดยมีการโอนจำนวน 1,030 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 49.7 ของจำนวนหน่วยทั้งหมดจำนวน 2,073 หน่วย รองลงมาคือ ระดับราคา 3.01 – 5.00 ล้านบาท มีจำนวน 477 หน่วย (สัดส่วนร้อยละ 23.0) ระดับราคา 5.01 – 7.50 ล้านบาท มีจำนวน 305 หน่วย (สัดส่วนร้อยละ 14.7) ระดับราคามากกว่า 10.00 ล้านบาทขึ้นไป มีจำนวน 139 หน่วย (สัดส่วนร้อยละ 6.7) และระดับราคา 7.51 – 10.00 ล้านบาท มีจำนวนน้อยที่สุด คือ 122 หน่วย (สัดส่วนร้อยละ 5.9) ตามลำดับ
ห้องชุดราคาไม่เกิน 3.00 ล้านบาท เป็นระดับราคาที่ชาวต่างชาติส่วนใหญ่นิยมโอนกรรมสิทธิ์ตั้งแต่ปี 2561 ถึงปัจจุบัน (ดูแผนภูมิที่ 16)
แต่ในด้านมูลค่า พบว่า มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติมากที่สุดในระดับราคามากกว่า 10.00 ล้านบาท โดยมีมูลค่า 3,153 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 31.9 รองลงมาคือ ระดับราคาไม่เกิน 3.00 ล้านบาท มีมูลค่า 1,965 ล้านบาท (สัดส่วนร้อยละ 19.9) ระดับราคา 3.01 – 5.00 ล้านบาท มีมูลค่า 1,885 ล้านบาท (สัดส่วนร้อยละ 19.1) ระดับราคา 5.01 – 7.50 ล้านบาท มีมูลค่า 1,835 ล้านบาท (สัดส่วนร้อยละ 18.6) และระดับราคา 7.51 – 10.00 ล้านบาท มีมูลค่าน้อยที่สุด คือ 1,051 ล้านบาท (สัดส่วนร้อยละ 10.6) ตามลำดับ (ดูแผนภูมิที่ 17)
ภาพรวมทั้งปี 2564 พบว่า มีจำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้ชาวต่างชาติมากที่สุดในระดับราคาไม่เกิน 3.00 ล้านบาท จำนวน 4,046 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 49.4 รองลงมาคือระดับราคา 3.01 – 5.00 ล้านบาท จำนวน 1,858 ล้านบาท (สัดส่วนร้อยละ 22.7) ระดับราคา 5.01 – 7.50 ล้านบาท จำนวน 1,219 ล้านบาท (สัดส่วนร้อยละ 14.9) ระดับราคามากกว่า 10.00 ล้านบาทขึ้นไป จำนวน 565 ล้านบาท (สัดส่วนร้อยละ 6.9) และระดับราคา 7.51 – 10.00 ล้านบาท มีจำนวนหน่วยน้อยที่สุด จำนวน 510 ล้านบาท (สัดส่วนร้อยละ 6.2)
ในด้านมูลค่า มีการโอนมากที่สุดในระดับราคามากกว่า 10.00 ล้านบาทขึ้นไป มีมูลค่า 13,078 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 33.0 รองลงมาคือระดับราคา 5.01 – 7.50 ล้านบาท มีมูลค่า 7,472 ล้านบาท (สัดส่วนร้อยละ 18.9) ระดับราคาไม่เกิน 3.00 ล้านบาท มีมูลค่า 7,416 ล้านบาท (สัดส่วนร้อยละ 18.7) ระดับราคา 3.01 – 5.00 ล้านบาท มีมูลค่า 7,324 ล้านบาท (สัดส่วนร้อยละ 18.5) และระดับราคา 7.51 – 10.00 ล้านบาท มีมูลค่าน้อยที่สุด จำนวน 4,320 ล้านบาท (สัดส่วนร้อยละ 10.9) (ดูแผนภูมิที่ 18 – 19)
แผนภูมิที่ 18 สัดส่วนจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติ ทั่วประเทศ แยกตามระดับราคา ปี 2561-2564
แผนภูมิที่ 19 สัดส่วนมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติ ทั่วประเทศ แยกตามระดับราคา ปี 2561-2564
5.ขนาดพื้นที่ห้องชุดที่เป็นที่นิยมของคนต่างชาติ
ในไตรมาส 4 ปี 2564 ขนาดห้องชุดที่เป็นที่นิยมของคนต่างชาติ คือ ขนาดพื้นที่ 31 – 60 ตารางเมตร (ประเภท 1 – 2 ห้องนอน) โดยมีจำนวนหน่วยที่โอนกรรมสิทธิ์ให้คนต่างชาติ จำนวน 956 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 46.1 รองลงมา คือ ห้องชุดขนาดพื้นที่ไม่เกิน 30 ตารางเมตร (สตูดิโอ หรือ 1 ห้องนอน) มีจำนวน 779 หน่วย (สัดส่วนร้อยละ 37.6) ถัดมาคือ ห้องชุดขนาดพื้นที่ 61-100 ตารางเมตร (2-3 ห้องนอนขึ้นไป) จำนวน 225 หน่วย (สัดส่วนร้อยละ 10.9) และห้องชุดขนาดพื้นที่มากกว่า 100 ตารางเมตร (3 ห้องนอนขึ้นไป) มีจำนวนน้อยที่สุด คือ 113 หน่วย (สัดส่วนร้อยละ 5.5) ตามลำดับ เมื่อพิจารณาย้อนหลังไปถึงปี 2561 พบว่า ห้องชุดขนาดไม่เกิน 30 ตารางเมตร และขนาด 31 – 60 ตารางเมตร เป็นประเภทห้องชุดที่คนต่างชาตินิยมมากที่สุด โดยมีสัดส่วนจำนวนหน่วยที่โอนกรรมสิทธิ์รวมกันสูงกว่าร้อยละ 80 ในแต่ละไตรมาส (ดูแผนภูมิที่ 20)
ภาพรวมทั้งปี 2564 พบว่า มีจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้ชาวต่างชาติมากที่สุดในขนาด 31 – 60 ตารางเมตร จำนวน 3,769 หน่วย (สัดส่วนร้อยละ 46.0) รองลงมาคือห้องชุดขนาดไม่เกิน 30 ตารางเมตร จำนวน 3,253 หน่วย (สัดส่วนร้อยละ 39.7) ห้องชุดขนาด 61 – 100 ตารางเมตร จำนวน 794 หน่วย (สัดส่วนร้อยละ 9.7) และห้องชุดขนาดมากกว่า 100 ตารางเมตร มีจำนวนหน่วยน้อยที่สุดจำนวน 382 หน่วย (สัดส่วนร้อยละ 4.7) (ดูแผนภูมิที่ 21)
6.สัญชาติคนต่างชาติที่รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด
ชาวจีน เป็นสัญชาติที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดมากที่สุดทั่วประเทศ โดยปี 2564 มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้ชาวจีนไปแล้วทั้งหมด 4,867 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนที่สูงถึงร้อยละ 59.4 ของหน่วยทั้งหมด โดยมี 4 สัญชาติที่มีการโอนกรรมสิทธิ์อันดับรองลงมา ได้แก่ รัสเซีย จำนวน 306 หน่วย (สัดส่วนร้อยละ 3.7) ถัดมาคือ สหราชอาณาจักร จำนวน 280 หน่วย (สัดส่วนร้อยละ 3.4) สหรัฐอเมริกา จำนวน 279 หน่วย (สัดส่วนร้อยละ 3.4) อับดับ 5 มีจำนวนหน่วยเท่ากันคือ เยอรมัน และ ฝรั่งเศส จำนวน 234 หน่วย (สัดส่วนร้อยละ 2.9) ตามลำดับ
หากพิจารณาย้อนหลังไปจนถึงปี 2561 จะพบว่า ชาวจีน ยังคงเป็นสัญชาติที่นิยมซื้อห้องชุดในประเทศไทยเป็นส่วนใหญ่ โดยมีสัดส่วนในแต่ละปีสูงกว่าร้อยละ 50 ของหน่วยทั้งหมด และลำดับรองลงมาส่วนใหญ่เป็นชาวยุโรป โดยมีสัดส่วนไม่ถึงร้อยละ 7 ทั้งนี้ สัญชาติที่นิยมเข้ามาซื้อห้องชุดในประเทศไทยตั้งแต่ ปี 2561 ถึง ปี 2564 ที่มีจำนวนหน่วยสะสมสูงสุด 5 อันดับแรก ได้แก่ จีน รัสเซีย สหราชอาณาจักร ฝรั่งเศส และ สหรัฐอเมริกา ตามลำดับ (ดูแผนภูมิที่ 22)
ในปี 2564 มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั่วประเทศให้ชาวจีน เป็นมูลค่าสูงสุด จำนวน 22,874 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนที่สูงถึงร้อยละ 57.7 ของมูลค่าทั้งหมด ส่วน 4 สัญชาติที่มีมูลค่าการโอนรองลงมาคือ สหรัฐอเมริกา จำนวน 1,299 ล้านบาท (สัดส่วนร้อยละ 3.3) ถัดมาคือ สหราชอาณาจักร จำนวน 1,252 ล้านบาท (สัดส่วนร้อยละ 3.2) วานูอาตู จำนวน 1,113 ล้านบาท (สัดส่วนร้อยละ 2.8) และเยอรมัน จำนวน 996 ล้านบาท (สัดส่วนร้อยละ 2.5) ตามลำดับ เป็นที่น่าสังเกตว่า ชาววานูอาตู มีมูลค่ารับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดสะสมในปี 2564 สูงสุดเป็นลำดับที่ 4 แต่มีจำนวนหน่วยสะสมเพียง 59 หน่วย ซึ่งคิดเป็นมูลค่าห้องชุดเฉลี่ยต่อหน่วยสูงถึง 18.9 ล้านบาท (ดูแผนภูมิที่ 23)
แผนภูมิที่ 22 หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติ ทั่วประเทศ เรียงตามสัญชาติสูงสุด 10 อันดับ
7.ขนาดและราคาห้องชุดเฉลี่ย
ห้องชุดที่ชาวต่างชาติโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2564 มีขนาดเฉลี่ย 43.3 ตารางเมตร/หน่วย มูลค่าเฉลี่ย 4.8 ล้านบาท/หน่วย หรือประมาณตารางเมตรละ 110,000 บาท ทั้งนี้ สัญชาติที่มีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์สูงสุด 10 ลำดับแรกในปี 2564 พบว่า สิงคโปร์ เป็นสัญชาติที่มีมูลค่าการโอนต่อหน่วยสูงสุด เฉลี่ย 5.5 ล้านบาทต่อหน่วย และออสเตรเลีย เป็นสัญชาติที่โอนห้องชุดขนาดใหญ่ที่สุดเฉลี่ย 54.9 ตารางเมตร โดยชาวจีนซึ่งเป็นสัญชาติที่มีสัดส่วนการโอนห้องชุดมากที่สุด จะมีมูลค่าการโอนเฉลี่ย 4.7 ล้านบาท/หน่วย และพื้นที่ห้องชุดเฉลี่ย 36.8 ตารางเมตร/หน่วย (ดูตารางที่ 1)
ตารางที่ 1 ขนาดและมูลค่าห้องชุดเฉลี่ยต่อหน่วยของสัญชาติที่มีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศสูงสุด 10 อันดับ ในปี 2564
แผนภูมิที่ 23 มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติ ทั่วประเทศ เรียงตามสัญชาติสูงสุด 10 อันดับ
8.จังหวัดที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดคนต่างชาติสูงสุด
ในปี 2564 จังหวัดที่มีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติสะสมมากที่สุด 5 อันดับแรก ได้แก่ กรุงเทพฯ ชลบุรี ภูเก็ต สมุทรปราการ และเชียงใหม่ ซึ่งส่วนใหญ่จะกระจุกตัวอยู่ใน 2 จังหวัดแรก คือ กรุงเทพฯ มีจำนวน 4,213 หน่วย (สัดส่วนร้อยละ 51.4) และชลบุรี จำนวน 2,398 หน่วย (สัดส่วนร้อยละ 29.3) ตามลำดับ โดยทั้ง 2 จังหวัดมีสัดส่วนจำนวนหน่วยรวมกันสูงถึงร้อยละ 80.7 ของทั่วประเทศ
แผนภูมิที่ 24 หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติ ทั่วประเทศ เรียงตามจังหวัดสูงสุด 5 อันดับ
เมื่อพิจารณาย้อนหลังไปถึงปี 2561 พบว่า กรุงเทพฯ และชลบุรี ยังคงเป็นจังหวัดที่มีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติในสัดส่วนที่มากที่สุดเช่นเดียวกัน ส่วนอันดับรองลงมาเป็นจังหวัดที่อยู่ในปริมณฑลบางจังหวัดและจังหวัดที่เป็นเมืองท่องเที่ยวสำคัญ ได้แก่ สมุทรปราการ ภูเก็ต เชียงใหม่ และประจวบคีรีขันธ์ เป็นต้น (ดูแผนภูมิที่ 24)
